Можно ли организовать предпринимателю офис в квартире, не переводя ее в нежилое помещение

Я зарегистрирован частным предпринимателем и столкнулся с вопросом, как правильно организовать офисное помещение. На мою частную квартиру зарегистрирована фирма — юридическое лицо. Можно ли мне организовать офис в этой же квартире, не переводя ее в нежилое помещение, а также могут ли работать в таком офисе нанятые мной работники?

Права собственников жилых квартир определенные ст. 6 Жилищного кодекса Украины (ЖК Украины) и ст. 383 Гражданского кодекса Украины (ГК Украины) предусматривают, что собственник квартиры имеет право использовать ее для собственного проживания, а также для проживания членов семьи и других лиц. Порядок использования квартиры в качестве офиса не урегулирован законодательством. В связи с этим целесообразно руководиться принципом «что прямо не запрещено законом, то − разрешено».

Организация офиса фирмы (регистрация местонахождения) по адресу жилой квартиры прямо не запрещена законодательством и соответственно не может послужить основанием для отказа в регистрации по адресу жилой квартиры юридического лица (ст. 27 Закона «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц предпринимателей»). Запрет на использование жилых помещений в бизнес-целях распространяется лишь на организацию промышленного производства в таких помещениях (ч. 1 ст. 383 ГК Украины, ст. 6 ЖК Украины). Следуя из этого, в жилой квартире возможна регистрация офиса фирмы (местонахождения юридического лица). Эта позиция также подтверждается в письме Госкомпредпринимательства № 5620 от 31.07.2007 года. По мнению этого комитета, проживание в квартире учредителя или директора юридического лица, планирующего разместить офис в квартире, является необходимым условием для использования квартиры с целью размещения в ней офиса.

Следует обратить внимание, что сдача жилой квартиры в аренду юридическому лицу для размещения в ней офиса на законных основаниях — невозможна. Согласно ч. 2 ст. 813 ГК Украины, арендатор — юридическое лицо может использовать арендованное жилье исключительно для проживания в нем физических лиц. В связи с этим договор аренды квартиры для использования ее в качестве офиса, имеет все предпосылки быть признанным в судебном порядке недействительным.

При размещении в жилой квартире офиса следует учесть такие юридические риски как проблематичность отнесения к расходам юридического лица затрат по содержанию квартиры и оплаты коммунальных услуг. Проблематичность вызвана тем, что целевым назначением квартиры является проживание в ней физических лиц, а это не относится к хозяйственной деятельности юридического лица, которое разместило свой офис в такой квартире.

Таким образом, размещение офиса в жилой квартире возможно при следующих условиях:

•          регистрация местонахождения предпринимателя в этой квартире;

•          предприниматель является учредителем (участником), или директором юридического лица, планирующего разместить офис в этой квартире;

•          квартира не будет использоваться в целях промышленного производства;

•          организация офиса в жилой квартире не должна нарушать права других лиц (жителей многоквартирного дома) и государства;

•          квартира не будет сдаваться другому юридическому лицу в аренду для размещения в ней офиса.